Peralihan Bina Kemudian Jual dicadang berfasa untuk lindungi pembeli

Model Bina Kemudian Jual dilihat dapat mengurangkan risiko kepada pembeli, tetapi peralihannya dicadang bermula secara berperingkat supaya kos dan pembiayaan industri tidak berubah secara mendadak.

Cadangan mengubah cara rumah dibangunkan dan dijual perlu melalui tempoh peralihan, bukannya pertukaran serta-merta bagi semua projek. Penganalisis hartanah Datuk Ahyat Ishak mencadangkan model Bina Kemudian Jual, atau BTS, diperkenalkan secara berfasa dan secara sukarela pada peringkat awal. Pendekatan itu dibincangkan dalam konteks Dasar Perumahan Negara 2026–2035 yang dilancarkan pada 10 Ogos. Laporan tidak menyatakan bahawa semua pemaju kini diwajibkan menggunakan BTS atau bahawa tarikh pelaksanaan menyeluruh sudah ditetapkan.

Model semasa yang dikenali sebagai Jual Kemudian Bina, atau STB, telah menghasilkan jutaan unit kediaman. Pada masa yang sama, Ahyat mengenal pasti risiko projek terbengkalai, kelewatan pelaksanaan dan masalah kualiti pembinaan di bawah model tersebut. BTS mengubah susunan risiko kerana rumah dibina sebelum jualan diselesaikan, tetapi sumber memberi amaran bahawa pembiayaan dan kos pembangunan perlu diambil kira. Perlindungan pembeli tidak boleh dinilai berasingan daripada keupayaan pemaju menyiapkan projek dan kesan kos terhadap harga rumah.

Bagi menggalakkan penyertaan awal, pemaju yang beralih secara sukarela dicadang menerima insentif serta sokongan pembiayaan. Ini masih cadangan penganalisis, bukan pengumuman geran atau kemudahan pinjaman yang sudah boleh dimohon. Laporan tidak menamakan jumlah insentif, syarat kelayakan, agensi pelaksana atau tarikh permohonan. Pemaju dan pembeli perlu menunggu butiran rasmi sebelum mengira sebarang penjimatan. Menyebut kemungkinan sokongan pembiayaan sebagai skim yang telah diluluskan akan melebihi apa yang disahkan sumber.

Satu lagi komponen ialah data pasaran. Ahyat mencadangkan kerajaan mewajibkan industri menyalurkan maklumat projek seperti jenis rumah, harga, lokasi dan prestasi jualan. Analitik data raya tidak semestinya diwajibkan kepada setiap pemaju; yang ditekankan ialah penyediaan data kepada kerajaan supaya ketidaksepadanan penawaran dan permintaan dapat dikenal pasti. Di Kuala Lumpur dan Selangor, di mana harga, lokasi serta akses pengangkutan boleh berbeza besar antara kawasan, himpunan data tersebut berpotensi membantu perancangan yang lebih tepat, walaupun kaedah pelaporannya belum diterangkan.

Empat bidang perundangan turut dikenal pasti untuk pembaharuan: pembangunan dan penjualan hartanah, pengurusan strata, hubungan kejiranan, serta hubungan pemilik rumah dengan penyewa. Bahagian terakhir penting kepada pasaran sewa kerana penganalisis melihat keperluan melindungi kepentingan kedua-dua pihak dan menjadikan urusan lebih teratur. Namun laporan tidak membentangkan teks rang undang-undang, hak baharu, kadar sewa atau jadual penguatkuasaan. Pengguna belum boleh menganggap kontrak sewaan sedia ada berubah hanya berdasarkan perbincangan dasar ini.

DRN 2026–2035 sendiri menetapkan beberapa sasaran besar. Antaranya ialah sejuta rumah mampu milik berkualiti, pembasmian projek terbengkalai menjelang 2030 dan pembaharuan perundangan bagi ekosistem perumahan. Sasaran menerangkan hala tuju, tetapi bukan bukti bahawa unit tertentu sudah dibina atau projek terbengkalai tertentu telah dipulihkan. Kemajuan perlu dinilai melalui angka pelaksanaan, lokasi, tempoh penyiapan dan keputusan penguatkuasaan yang akan diterbitkan kemudian. Pemisahan antara sasaran dan hasil sebenar melindungi pembaca daripada membuat keputusan terlalu awal.

Pembeli rumah di Lembah Klang mempunyai kepentingan langsung kerana pilihan antara rumah siap dan projek dalam pembinaan mempengaruhi masa menunggu, pembiayaan serta pendedahan kepada risiko projek. Walau begitu, sumber tidak memberikan formula harga di bawah BTS atau menjanjikan model itu akan menjadikan semua rumah lebih murah. Penganalisis secara khusus menekankan keseimbangan agar perlindungan pembeli tidak membawa kenaikan harga dan agar pemaju kecil serta sederhana masih mampu beroperasi. Setiap projek tetap perlu dinilai berdasarkan dokumen jualan dan status kelulusannya sendiri.

Bacaan praktikal buat masa ini ialah dasar perumahan sedang menuju perlindungan pembeli, penggunaan data dan pembaharuan undang-undang yang lebih luas, sementara kaedah BTS dicadang diuji secara bertahap. Tiada arahan dalam laporan ini yang memerlukan pembeli menukar perjanjian atau membuat permohonan baharu. Perkara yang wajar dipantau seterusnya ialah bentuk insentif, aturan pembiayaan, kewajipan penghantaran data, teks undang-undang dan garis masa pelaksanaan. Sehingga butiran itu diumumkan, status BTS kekal sebagai cadangan peralihan, bukan kewajipan menyeluruh.