Kos binaan jadi pemisah prestasi ketika jualan hartanah 2026 kekal sihat

Jualan hartanah yang masih kukuh tidak memberi hasil sama kepada semua pemaju apabila kos pembinaan dan pembiayaan menentukan sama ada tempahan benar-benar bertukar menjadi margin.

Pasaran hartanah Malaysia memasuki baki 2026 dengan jualan yang masih dianggap sihat, tetapi prestasi tidak lagi bergerak seragam antara projek. Penganalisis yang dipetik The Star menjangkakan pemaju mapan dengan lokasi baik dan produk pada harga sesuai terus mencapai sasaran jualan. Ukuran yang semakin penting ialah gabungan produk, lokasi dan harga, bukan anggapan bahawa semua pembangunan akan mendapat manfaat daripada kenaikan pasaran secara menyeluruh.

Rumah mampu milik dan pertengahan, bandar matang serta kawasan yang mempunyai hubungan pengangkutan baik disebut mempunyai kumpulan pembeli lebih boleh diharap. Pemerhatian itu bukan ramalan bahawa setiap projek dalam segmen tersebut akan habis dijual. Sumber juga tidak memberikan unjuran harga rumah, kadar pinjaman atau kadar kelulusan pembiayaan bagi pembeli. Ia menerangkan ciri projek yang dilihat lebih tahan ketika permintaan menjadi lebih memilih.

Jualan yang baik pula belum semestinya menghasilkan margin yang sama. Kos pembinaan, buruh, bahan dan pembiayaan boleh menekan pendapatan pemaju walaupun angka jualan kelihatan sihat. Seorang pemerhati industri menyatakan kos lebih tinggi mungkin sukar dipindahkan sepenuhnya kepada pembeli. Perbezaan antara nilai jualan dengan keuntungan inilah yang menjadikan pengurusan kos penentu utama bagi prestasi kewangan setiap syarikat.

Kesan kos pada separuh pertama 2026 dilaporkan lebih terkawal daripada jangkaan kerana sebahagian besar kos pembinaan sudah dikunci melalui kontrak pada awal projek. Bekas pegawai bank pelaburan Ian Yoong menjangkakan kesan itu kecil bagi separuh kedua tahun ini, tetapi melihat 2027 dan tahun berikutnya sebagai tempoh lebih mencabar jika harga minyak tidak turun. Beliau turut menyatakan bahan binaan telah meningkat 20 hingga 30 peratus sejak awal tahun.

Diesel menjadi satu lagi bahagian kos yang disebut. Peralatan berat luar jalan tidak layak menggunakan subsidi kad fleet, menurut sumber. Bagi pembeli, fakta ini tidak membuktikan harga setiap rumah akan naik pada kadar tertentu kerana laporan tidak menyediakan formula pemindahan kos. Ia menunjukkan tekanan pada pemaju boleh berbeza mengikut peringkat projek, kontrak pembinaan dan keupayaan syarikat mengawal perbelanjaan.

Segmen perindustrian dan ekosistem pusat data kekal sebagai titik tumpuan, terutama di kawasan disokong pelaburan pembuatan, logistik dan infrastruktur. Pembuatan berkembang 7.3 peratus tahun ke tahun pada Jun, berbanding 6.6 peratus pada Mei, sementara sektor elektrik tumbuh 6.7 peratus berbanding 4.8 peratus sebulan sebelumnya. Selangor, Pulau Pinang dan Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura disebut sebagai kawasan utama hartanah perindustrian negara.

Namun, pertumbuhan pusat data disertai batas yang turut disebut dalam laporan. Kekangan kuasa dan air serta bantahan penduduk berdekatan boleh mempengaruhi projek. Ini bermakna tanah perindustrian yang menarik pelaburan tidak boleh dinilai berdasarkan permintaan korporat sahaja. Sumber tidak menyatakan projek tertentu di Selangor ditangguhkan atau memberi angka penggunaan utiliti, jadi kesannya perlu dilihat pada kelulusan dan kemajuan projek sebenar.

Bagi pembeli di Kuala Lumpur dan Selangor, kesimpulan praktikalnya bukan bahawa masa tertentu dijamin terbaik untuk membeli. Laporan menunjukkan permintaan pemilik-penghuni, kemajuan pembinaan, pertukaran tempahan kepada perjanjian jual beli, kelulusan pinjaman, kadar pengambilan pelancaran dan kos pembiayaan perlu dipantau. Jualan sektor yang sihat ialah gambaran umum; keputusan rumah tetap perlu dibuat mengikut harga, lokasi, sambungan dan kemampuan pembeli sendiri. Sasaran jualan pemaju yang tidak berubah juga tidak menjamin kelulusan pinjaman individu atau pulangan pelaburan bagi sesuatu unit.