Cadangan IOI Properties REIT bernilai RM7.57 bilion meliputi sembilan aset

Kelulusan Suruhanjaya Sekuriti membawa cadangan IOI Properties REIT selangkah ke hadapan dengan portfolio RM7.57 bilion, tetapi harga tawaran akhir dan jadual penyenaraian belum diterbitkan dalam laporan.

IOI Properties Group Bhd telah menerima kelulusan Suruhanjaya Sekuriti Malaysia bagi penubuhan dan cadangan penyenaraian IOIPG Malaysia Real Estate Investment Trust di Pasaran Utama Bursa Malaysia. Perkembangan 7 Ogos itu mengesahkan satu peringkat kawal selia telah dilalui. Ia belum memberikan tarikh dagangan pertama, harga tawaran akhir kepada orang ramai atau kadar agihan pendapatan. Pelabur perlu membezakan kelulusan terhadap struktur dan cadangan penyenaraian daripada prestasi pelaburan selepas unit benar-benar ditawarkan serta didagangkan.

Saiz dana awal yang diumumkan ialah 5.5 bilion unit. REIT tersebut akan memperoleh portfolio hartanah dengan jumlah pertimbangan pembelian RM7.57 bilion. Dua angka itu mengukur perkara berbeza: bilangan unit dalam dana dan nilai transaksi aset. Nilai RM7.57 bilion bukan keuntungan, hasil sewa tahunan atau nilai wang yang akan dibayar kepada pemegang unit. BernamaBiz tidak menerbitkan laporan penilaian setiap hartanah atau pecahan sumbangan pendapatan dalam halaman yang diperiksa.

Pertimbangan pembelian dirancang diselesaikan melalui penerbitan 5.5 bilion unit pada 90 sen seunit dan RM2.65 bilion tunai. Komponen tunai itu akan dibiayai melalui penerbitan sukuk. Nilai 90 sen dalam struktur transaksi tidak semestinya harga yang akhirnya dibayar semua pelabur runcit kerana laporan tidak menamakan harga tawaran awam. Begitu juga, penerbitan sukuk ialah kaedah pembiayaan yang diumumkan bagi tunai RM2.65 bilion, tetapi sumber tidak menyatakan kadar keuntungan, tempoh matang atau syarat sukuk.

Sembilan hartanah disenaraikan dalam portfolio. Tiga aset komersial ialah IOI City Mall, IOI City Towers dan PFCC Towers. Enam aset hotel ialah Putrajaya Marriott Hotel, Le Méridien Putrajaya, Moxy Putrajaya, Four Points by Sheraton Puchong, W Kuala Lumpur dan Courtyard by Marriott Penang. Gabungan itu memberi pendedahan kepada pusat beli-belah, menara dan hotel di beberapa lokasi. Sumber tidak menerangkan kadar penghunian, sewa, hasil setiap aset atau kontrak pengurusan hotel.

Cadangan tawaran merangkumi kira-kira 715.61 juta unit untuk pelabur runcit dan sehingga 1.48 bilion unit bagi pelabur institusi serta pelabur terpilih. Jumlah tersebut menerangkan pembahagian awal kumpulan tawaran, bukan kadar kelulusan permohonan individu. Tiada saiz permohonan minimum, jadual permohonan, kaedah peruntukan atau jumlah unit khas bagi kategori runcit tertentu diberikan. Pelabur tidak patut menghantar wang atau maklumat peribadi melalui saluran tidak rasmi sebelum prospektus dan saluran permohonan diterbitkan.

Kaitan dengan Lembah Klang adalah langsung kerana sebahagian besar portfolio berada di Putrajaya, Puchong dan Kuala Lumpur. IOI City Mall, IOI City Towers serta tiga hotel Putrajaya membentuk kelompok aset di pusat pentadbiran dan kawasan sekitarnya, sementara Four Points terletak di Puchong dan W Kuala Lumpur di ibu negara. Courtyard by Marriott Penang ialah aset di luar Lembah Klang. Senarai lokasi tidak dengan sendirinya menerangkan bahagian nilai atau hasil yang datang dari setiap kawasan.

Bagi pengguna hartanah seperti pengunjung pusat beli-belah, penyewa pejabat dan tetamu hotel, laporan tidak mengumumkan perubahan operasi, penutupan atau syarat penggunaan baharu. Transaksi REIT menyentuh pemilikan pelaburan serta pembiayaan portfolio, bukan bukti bahawa perkhidmatan setiap premis akan berubah serta-merta. Bagi pelabur pula, senarai aset sahaja tidak mencukupi untuk menilai risiko. Maklumat seperti pendapatan sewa, hutang, kos pengurusan, penilaian, dasar agihan dan keadaan pasaran masih diperlukan, tetapi tidak terdapat dalam sumber ini.

Dokumen seterusnya perlu menjawab tarikh penyenaraian, harga tawaran, pecahan penilaian sembilan aset, struktur sukuk dan unjuran kewangan yang dibenarkan untuk diterbitkan. Setakat laporan 7 Ogos, fakta yang disahkan ialah kelulusan SC, saiz awal 5.5 bilion unit, pertimbangan RM7.57 bilion dan rangka tawaran runcit serta institusi. Angka tersebut menunjukkan skala cadangan, bukan jaminan nilai unit akan meningkat atau agihan tertentu akan dibayar. Keputusan pelaburan hanya wajar dibuat selepas meneliti prospektus rasmi dan risiko yang dihuraikan di dalamnya.