Harga rumah mampu milik bakal ikut lokaliti, analitik data bermula tahun depan

Takrif rumah mampu milik dirancang supaya lebih peka kepada jurang harga dan pendapatan antara kawasan, dengan analitik data baharu dijadual bermula pada 2027.

Pembeli rumah di Lembah Klang mungkin tidak lagi dinilai melalui satu siling harga nasional apabila kerajaan mula menggunakan analitik data raya dan kecerdasan buatan untuk merancang perumahan mampu milik. Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan mahu keperluan ditentukan mengikut lokaliti, tahap pendapatan dan permintaan. Pendekatan itu dijadual diperkenalkan pada 2027 setelah mendapat kelulusan Kementerian Kewangan. Pengumuman ini menetapkan kaedah perancangan, bukannya membuka permohonan rumah atau mengubah harga jualan serta-merta pada 10 Ogos.

Siling RM300,000 yang digunakan sekarang disifatkan Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan Nga Kor Ming sebagai pendekatan seragam yang tidak menangkap perbezaan setempat. Berdasarkan maklumat Pusat Maklumat Harta Tanah Negara di bawah Kementerian Kewangan, harga rumah mampu milik di Lembah Klang boleh berada sekitar RM500,000 berbanding kira-kira RM300,000 di Kelantan. Angka Lembah Klang itu ialah contoh yang disebut ketika menerangkan model, bukan harga wajib bagi semua projek baharu di Kuala Lumpur atau Selangor.

Perbandingan tersebut menunjukkan mengapa lokasi akan menjadi pemboleh ubah penting. Pendapatan, jenis kawasan dan keadaan pasaran di Bukit Bintang tidak sama dengan Kuala Krai. Namun, sumber The Star tidak memberikan formula, julat pendapatan isi rumah, kadar pinjaman atau nisbah kemampuan yang akan digunakan. Pembeli belum boleh mengira kelayakan sendiri daripada dua angka contoh itu. Butiran yang disahkan ialah analitik akan membezakan lokaliti serta rantau dan memberi rujukan kepada pemaju sebelum mereka memilih produk yang hendak dibina.

Kaedah baharu ditempatkan di bawah Dasar Perumahan Negara 2026–2035. Dasar strategik ini mahu menangani kos sara hidup yang meningkat, perubahan demografi, ketidakpadanan bekalan dengan permintaan, unit tidak terjual serta projek lewat, bermasalah dan terbengkalai. Ia disokong oleh enam bidang tumpuan, 17 strategi dan 59 pelan tindakan. Sasaran besarnya ialah menyediakan sejuta rumah mampu milik menjelang 2035 melalui pendekatan yang lebih bersepadu dan dipacu data.

Masalah utama yang dikenal pasti kementerian bukan semata-mata kekurangan jumlah rumah. Nga menerangkan bahawa unit yang dibina tidak selalu sepadan dengan apa yang diperlukan pasaran, lalu menyumbang kepada lebihan harta tidak terjual. Mulai tahun depan, pemaju dijangka boleh merujuk data setiap lokaliti, rantau dan negeri sebelum membangunkan projek. Kajian daya maju juga mahu disandarkan pada bukti permintaan. Sumber bagaimanapun tidak menyatakan sama ada rujukan itu bersifat wajib, bagaimana akses diberikan atau siapa yang mengesahkan data pemaju.

Bagi sasaran sejuta unit dalam tempoh 10 tahun Rancangan Malaysia Ke-13, analitik yang sama akan digunakan untuk menilai pelaksanaan. Ini memisahkan sasaran pembinaan daripada andaian bahawa setiap unit di mana-mana lokasi akan diserap pasaran. Maklumat yang diterbitkan belum memecahkan sasaran mengikut negeri, tahun, jenis pemilikan atau julat harga. Oleh sebab itu, sejuta unit tidak boleh diterjemahkan sebagai kuota tertentu untuk Kuala Lumpur dan Selangor tanpa pengumuman susulan.

Pilihan menyewa turut diambil kira dalam gambaran permintaan. Nga merujuk kajian Institut REHDA yang mendapati 24 peratus responden selesa menyewa kerana tidak mahu terikat dengan pinjaman bank dan mahu mengekalkan lebih banyak pendapatan boleh guna. Dapatan itu digunakan untuk menerangkan bahawa penurunan pemilikan dalam kalangan M40 tidak hanya mempunyai satu sebab. Ia bukan bukti bahawa semua graduan atau orang muda menolak pemilikan, dan sumber tidak menyediakan saiz sampel atau pecahan responden mengikut kawasan.

Kesan paling dekat kepada penduduk Kuala Lumpur dan Selangor ialah kemungkinan harga mampu milik kelak dinilai melalui realiti Lembah Klang, bukannya satu angka kebangsaan. Pada masa sama, nilai sekitar RM500,000 tidak disertai jaminan pembiayaan, had ansuran atau bantuan deposit. Perkara yang patut dipantau menjelang 2027 ialah formula kemampuan, set data yang dibuka, kewajipan kepada pemaju dan pecahan sasaran negeri. Sehingga itu, pembeli wajar membaca pengumuman ini sebagai perubahan alat perancangan, bukan tawaran rumah yang sudah tersedia.