Cukai baharu elak lebihan pembinaan
CUKAI pengosongan akan diperkenalkan awal tahun depan ke atas pemaju yang gagal menjual stok perumahan. - Gambar hiasan

Cukai baharu elak lebihan pembinaan

DENGAN hartanah tidak terjual terus membayangi sektor perumahan, terutamanya hartanah mewah seperti kondominium, kerajaan mengambil langkah wajar mengusulkan cukai pengosongan (vacancy tax) baru-baru ini.

Difahamkan, cukai pengosongan mungkin dikenakan berdasarkan peratusan daripada harga jualan kasar. Semakin tinggi harga jualan hartanah, semakin tinggi kuantum cukai itu.

Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Datuk Seri Zuraida Kamaruddin dilaporkan berkata, cukai pengosongan akan diperkenalkan awal tahun depan ke atas pemaju yang gagal menjual stok perumahan mereka. Formula cukai dibentangkan kepada Majlis Ekonomi Nasional pada 19 Ogos lalu.

Akan tetapi, perkembangan terbaru ialah Kabinet masih mengkaji pelaksanaan cukai pengosongan.

“Sistem Binaan Berindustri (IBS) atau pembinaan prafabrikasi dan modular serta automasi merupakan beberapa kaedah bagi pemaju mengurangkan kos sambil meningkatkan daya pengeluaran.

Saranan cukai pengosongan dibuat dalam kegawatan ekonomi seperti mana disimpulkan Bank Negara melalui Laporan Suku ke-2 (Q2).

Secara keseluruhan, permintaan domestik menurun sebanyak 18.7 peratus pada Q2, sedangkan sektor pembinaan menurun sebanyak 44.5 peratus pada tempoh sama.

Ini bermakna industri perumahan mengalami penurunan mendadak daya pengeluaran dengan kenaikan kos akibat kelewatan pembukaan semula aktiviti pembinaan.

Tambahan, permintaan agregat menyusut dan sentimen pengguna merudum, pemulihan hanya dapat dilakukan dengan campur tangan kerajaan selanjutnya, selain langkah sedia ada seperti pengecualian cukai jualan dan perkhidmatan (SST) untuk bahan binaan.

Perlu diingatkan pemaju sudah dibebani kos pematuhan, termasuk bayaran utiliti, sumbangan dan kutipan modal, bayaran pembangunan, Dana Perkhidmatan Pembaikan (ISF), permohonan hak milik strata dan premium penukaran tanah.

Justeru, Sistem Binaan Berindustri (IBS) atau pembinaan prafabrikasi dan modular serta automasi merupakan beberapa kaedah bagi pemaju mengurangkan kos sambil meningkatkan daya pengeluaran.

Penyelesaian lain bagi mengatasi dan meringankan beban ditanggung pemaju ialah melalui model perkongsian awam swasta (PPP) seperti kaedah binaoperasi-pindah (BOT).

Tidak kurang pentingnya ialah kerajaan harus menghidupkan kembali saranan untuk pembekal utiliti menanggung kos penyediaan infrastruktur, yang sudah dipersetujui secara dasar.

Cukai pengosongan akan mengurangkan masalah hartanah tidak terjual yang ditakrifkan unit kediaman mendapat Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC), tetapi tidak terjual lebih 9 bulan selepas pelancaran.

Ini memaksa pemaju menjual lebihan bekalan dengan menawarkan diskaun, secara langsung menurunkan harga jualan sebagai salah satu usaha mengekang spekulasi dan membolehkan lebih ramai individu berkemampuan memiliki hartanah mewah.

Harga lebih rendah akan menggalakkan lebih banyak pinjaman diluluskan berdasarkan nisbah khidmat hutang (DSR) sihat, yang menyumbang ke arah menyelesaikan masalah penolakan permohonan pinjaman oleh bank.

Pemaju juga meraih manfaat aliran tunai lebih baik. Sebarang kerugian boleh dituntut melalui potongan cukai sebagai sebahagian struktur cukai pengosongan.

Cukai pengosongan juga membantu menstabilkan pasaran hartanah dengan memulihkan ketidakseimbangan penawaran-permintaan.

Harus diingat, jumlah hartanah tidak terjual akan terkumpul daripada pelancaran sebelumnya yang tidak terjual, memburukkan lagi lebihan hartanah di pasaran.

Hartanah tidak terjual mungkin dikosongkan secara kekal dan ini jelas merupakan kos peluang bagi kerajaan dari segi pendapatan cukai dan bukan cukai.

Cukai pengosongan harus berkonsepkan pelaksanaan bersama dengan cukai keuntungan hartanah (RPGT).

Kini, di bawah Pelan Jana Semula Ekonomi Negara (Penjana), RPGT dikecualikan dari 1 Jun lalu hingga 31 Dis 2021, terhad kepada penjualan 3 unit kediaman bagi setiap individu.

Secara bersama, saranan cukai pengosongan dan pengecualian RPGT akan menyumbang kepada pasaran perumahan lebih lancar pasca-perintah kawalan pergerakan.

Pengkritik berhujah pasaran perlu bebas menentukan jualan hartanah tidak terjual.

Hakikatnya, pasaran tidak selalu berupaya membetulkan keadaan dan sering dalam keadaan tidak “seimbang”. Pasaran hartanah mewah adalah contoh klasik.

Malahan, tanpa campur tangan kerajaan dalam hal ini, keuntungan lebih rendah kerana hartanah tidak terjual hanya akan menghasilkan cukai korporat lebih rendah.

Cukai pengosongan bukan bertujuan menghalang pemaju membina hartanah mewah, tetapi untuk membendung pembinaan berlebihan.

Tambahan pula, cukai pengosongan hanya akan dikenakan kepada hartanahRM500,000 dan ke atas kerana hartanah lain seperti rumah mampu milik tidak menghadapi masalah unit tidak terjual.

Akhir kata, cukai pengosongan bertujuan memastikan pasaran berfungsi lebih cekap untuk semua pihak berkepentingan – kerajaan, pemaju dan pembeli.

Penulis merupakan Ketua Bahagian Sosial, Perundangan dan Hak Asasi di EMIR Research, sebuah badan pemikir bebas dasar strategik berteraskan
penyelidikan yang terperinci, konsisten dan menyeluruh.
CATEGORIES